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旭辉难题:商办楼质量与限价房销售

来源:互联网

时间:2018/08/16

浏览量:2435

在众多大品牌开发商被存量商办困扰之时,曾在京重仓屯兵商办的旭辉却能在“3·26”新政前成功清盘房山等区域,成为当时北京(楼盘)商办营销的一个奇迹。

然而,逃得出商办的买卖难题却逃不出商办的质量问题。部分“旭辉26街区”业主近期向北京商报记者反映,由于开发商赶工期,旭辉26街区南区业主在收房时,普遍发现多处质量问题,大到飘窗漏水、隔断楼梯漏铁、楼梯踏板开裂,小到墙面粉刷不完整、门窗生锈、地板凸起等,部分业主带领的验房师给出了几十项需要维修的质量问题。而现场陪同的顾问也承认:问题是普遍存在的,维修时长不明。

商办房:一套二十几处质量问题

如果当初老曹知道关于商办的政策会收紧,宁愿那1万元的排卡钱损失了,自己也会坚决要求退房。然而世界上没有后悔药可以吃,在两年后,老曹只能选择先收房再说。

据了解,此次所交付房屋为旭辉26街区南区,是旭辉集团开发的50年产权商办类项目。该项目在2015年2月拿地。

“墙面粉刷不完整、楼梯踏板开裂、交房未进行保洁、楼梯旁开关面板不回位、二层卧室射口灯不严密、楼梯扶手处焊点未处理、楼梯漏铁、卫生间门框生锈、卫生间玻璃门滑动不畅……”验房师一边验、老曹的脸色一边黑了下来。“知道交房跟样板间是有差距的,就是没想到差距这么大。”老曹对于这次验房用了“糟心”这样一个评价。

根据验房师的记录,一共有近20项质量问题被提交给开发商,一些内容甚至写到了报修单背面。

“什么时候能修完再验收?”

“我只负责验房,至于维修是开发商方面的事,我们验房师不是开发商这边的。”

对于自己和验房师的这一段对话,老曹显得很不满意,随后陪同顾问的一句话更让他的心情跌到谷底:“质量问题确实挺普遍的,为了能赶得上给大家交房,工程有点快了。”

这位验房师给了老曹两个选择:要么静静地等待维修,由于人多、问题多,时间无法保证;要么主动签订延期收房合同,放弃开发商的赔偿,但可以减免一定的物业费,等到开发商全部修好后再收房。

这个选择题让老曹有点气愤,但他依然认为自己坚持先验房再交钱还是明智的。“他们一直要求先交费、领钥匙、签合同交房再验房,我要不是拒绝了,估计这道选择题都不能让我做。”老曹在等待叫号时拒绝了旭辉现场销售人员让他直接签约与交费的要求,执意要先看房再交钱。“不确保房屋质量,我是不会交费的。”

尽管项目销售表示会对存在问题的房屋进行维修,但无明确日期让大部分业主难以安心。 在旭辉26街区业主群中,大部分已经收房或即将面临收房的业主,对“房屋是否按照统一标准施工”、“当前交房暴露出的问题如何处理”等问题较为关注,并表示出了害怕开发商对先行交费业主维修诉求置之不理的担忧。

就开发商在业主交费前是否有相关验房提示义务的问题,北京市京师律师事务所高级合伙人刘松涛指出,开发商对业主有相关验房提示义务。在买卖合同中,“先验后收”是通常的交易习惯,但一定是一种非正常现象,具有典型的霸王条款性质,与市场经济的基本原则相悖。

限竞房:降价一成销售不尽如人意

在商办项目由于质量问题被业主诟病的同时,旭辉位于房山区良乡镇的限竞房项目——旭辉城的销售也出现意想不到的难题。

旭辉城项目位于北京市房山区良乡镇良常路与京深路交口西侧约1500米,占地面积为53579平方米,由北京盛鹏置业有限公司开发,是北京首个入市的限价型商品房。根据规定,旭辉城在进行土地拍卖时便被限定了销售价格:均价不超过38994元/平方米,且最高销售单价不得超过40944元/平方米。相较于目前房山区在售楼盘项目价格普遍在5万元+的水平而言,旭辉城价格低于周边项目超20%,价格优势明显。

在拿地之初,业内普遍认为,作为北京首批入市的限房价项目,旭辉城除了具有一定价格优势外,以小三居为主的户型设计也较为合理,满足了大部分刚需购房者的户型要求。虽然地处五环之外,但是总价基本在500万元以内,相对而言性价比较高。

不过根据北京市住建委网站网签数据,今年6月16日开盘推出的700余套房源皆为东区,首付不高、设计不错,曾被预测开盘即售罄的旭辉城,直至今日签约仅为百余套。

为了促进项目销售,项目销售人员承认旭辉推出限时特惠,即在规定时间内进行排卡登记并交纳1000元的VIP排卡费的购房者,可在购房资质审核通过后,以每平方米3.6万-3.7万元的单价优惠购房,相当于现价打了一个9折。

“特惠房已经进入第五期,这次有30个VIP名额,截止日期为8月11日。”对于记者提出的前四期是否也是通过特惠的方式销售掉那100余套网签房的,这位销售人员并未予以回应,只是表示:每期特惠的幅度不同,肯定越来越贵,越早买越合适。

业内认为,旭辉城签约不理想,一方面,市房山商品房存量较大,符合购房资质的刚需人群数量有限。另一方面,限价商品房五年禁售的规定,也对刚需人群的购房需求产生了一定抑制。

中原地产首席分析师张大伟也指出,网签数据滞后同样是影响旭辉城销售表现的因素之一。“旭辉城目前拿证还不到两个月,网签数据正常来说,一般要1-2个月后才会全面体现。”但张大伟也分析称,目前北京房地产市场供应量出现井喷,对于购房者而言,其市场选择已然增多。尤其是旭辉城项目位置相对处于非热点区域,因而去化不如其他5万元单价的五环周围项目。

规模的代价

从2012年的96亿元到2017年突破1000亿元,旭辉仅用六年时间。第三方统计机构克而瑞数据也显示,旭辉2017年销售金额排名全国房企第15位。

尽管销售业绩一路保持着高歌猛进,但旭辉对于更大的规模仍然表现出十足的野心。在2017年年报中,旭辉提出了“2018年实现1400亿元”的销售目标,而该公司“新五年战略”中也提及,未来五年要向3000亿元销售规模进军,即到2021年实现销售额3000亿元,并且最终进入行业TOP 8。

年报数据显示,旭辉2017年耗资452亿元获取土地项目78个,新增土地1320万平方米,同比2016年的650万平方米实现翻番。截至2017年底,旭辉已拥有土地储备3100万平方米,根据计划,旭辉2018年至少会投入700亿元资金用以增加土地储备,扩大在全国各地的布局。

对于旭辉而言,积极进行投资之举符合规模扩张的导向。但在大规模扩张之下,仍要注意一些问题,比如下半年要警惕市场降温、流动性风险增大等,同时也要注意对一些竞争企业的竞争项目进行分析,防范部分项目面临市场空间挤压等风险。

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